Preguntas frecuentes

La autopromoción colectiva: construir en Comunidad de Bienes (CB) o en Cooperativa de Viviendas.	La autopromoción en España para la edificación de viviendas en colectividad se realiza bien por Cooperativa o por CB. En ambos casos es recomendable el encargo del conjunto de actuaciones a una gestora profesional, siendo muy frecuente en la práctica que sea esta la que lleva la iniciativa para la constitución bien de la Cooperativa o de la CB. Por otra parte, la contratación de la Gestora viene siendo una exigencia de la entidad bancaria que financia la promoción, la cual analiza a la gestora como uno de los parámetros de riesgo para conceder la hipoteca, por cuanto viene a garantizar que lleve a buen término la edificación que se pretende, hasta la entrega de llaves.
¿Qué diferencia una Cooperativa de una Comunidad de bienes (CB)?	Como hemos indicado ambas figuras desempeñan el papel de promotor y aglutinan a las personas que se incorporan a ella para adquirir una vivienda, y se rigen por sus estatutos. La Cooperativa tiene personalidad jurídica propia, se constituye en escritura ante notario, se rige por unos estatutos adecuados a la Ley de Cooperativas y se inscribe en el Registro de Cooperativa de la Comunidad Autónoma, que ejerce la tutela sobre sus actos societarios. La Cooperativa expide un título a cada Socio por el importe que corresponde a su capital social. Por su parte, la CB es una asociación voluntaria de personas con la finalidad de construir sus viviendas mediante autopromoción, en las mejores condiciones de calidad y precio, que se rige por el Código Civil, y a la que se dota de identidad fiscal para facilitar la gestión conjunta. Se le denomina CB para distinguirla de la Comunidad de Propietarios regida por la Ley de Propiedad Horizontal que nace y se pone en funcionamiento cuando se entregan las viviendas simultáneo a la extinción de la CB, por cumplimiento de su finalidad. Tanto en un caso como otro no existe la figura del promotor con su margen de beneficio, consiguiéndose por autopromoción unas viviendas a estricto precio de coste. Dentro de los costes se incluyen los honorarios de todos los profesionales que intervienen, incluido la gestora.
¿Qué normas regulan la autopromoción en colectividad?	La Comunidad de Propietarios se rige por sus propios estatutos, donde se fijan las normas de funcionamiento de la asociación de los comuneros y subsidiariamente por el Código Civil. En los estatutos se regulan los órganos de gobierno de la comunidad y los derechos y obligaciones de sus asociados. Las Cooperativas de Viviendas se rigen por sus estatutos que deben estar adecuados a la Ley de Cooperativas de la Comunidad Autónoma que corresponda y a la Ley estatal de Cooperativas. En ambos casos el órgano en el que participan todos sus miembros es la Asamblea o la Junta General, que al inicio de la promoción aprueba un Plan Director que establece las decisiones primordiales: compra del terreno, encargos profesionales, aprobación del proyecto de arquitectura, previsiones económicas, plazos, etc., de manera que quede claramente marcado el programa de actuaciones que debe seguir la Gestora.
¿Cuáles son los derechos de los socios?	Los socios de la Cooperativa y los comuneros de la CB tienen derecho a participar con voz y voto en la adopción de acuerdos por la Asamblea o Junta General y demás órganos sociales de los que formen parte; y a los demás que resulten de las normas legales y de los propios estatutos de la sociedad. Asimismo, los socios tendrán derecho a su sustitución en sus derechos y obligaciones, por otra persona que reúna los requisitos necesarios para ser socio.
¿Cuáles son las obligaciones de los socios?	Los socios también tienen obligaciones que cumplir. Entre las más importantes destacan: cumplir los acuerdos válidamente adoptados por los órganos sociales de la Cooperativa o CB, guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos cuya divulgación pueda perjudicar a los intereses sociales, y efectuar el desembolso de sus aportaciones destinadas al pago de los costes de la promoción incluido lógicamente el de construcción de las viviendas.
La Gestora	La complejidad actual de los procesos inmobiliarios hace necesario que tanto la Cooperativa como la Comunidad de Propietarios (CB) cuente con los servicios de asesoramiento y gestión necesarios para el conjunto de actuaciones que componen una promoción inmobiliaria. La Gestora es la sociedad mercantil, que integra el grupo de profesionales que participan en las diferentes áreas. La experiencia, la solvencia y la profesionalidad de la sociedad Gestora son la garantía para el éxito de la autopromoción.